A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) új közleményben hívta fel a figyelmet egy sokak által figyelmen kívül hagyott szabályra a lakáseladásokkal kapcsolatban. Ingatlan értékesítésekor ugyanis nemcsak maga az eladás után keletkezhet adófizetési kötelezettség, hanem a bútorok és berendezési tárgyak külön értékesítése után is. A NAV szerint sokan nincsenek tisztában ezzel, ezért könnyen hibázhatnak az adóbevallás során.

Lakáseladás esetén csak az mentesül az adófizetés alól, aki legalább öt éve birtokolja az adott ingatlant. Ha a tulajdonos öt éven belül adja el a lakást vagy házat, akkor az eladási ár és a szerzéskori ár különbözete, vagyis a nyereség után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni.

Az adózás mértéke azonban az évek múlásával fokozatosan csökken. A szerzést követő második évben a jövedelem 90 százaléka számít adóalapnak, a harmadik évben már csak 60 százalék, a negyedik évben 30 százalék, az ötödik évtől pedig teljes adómentesség jár. Ez azt jelenti, hogy ha valaki például 2021-ben vásárolta az ingatlanát, és 2025-ben értékesíti, akkor a nyereségnek már csak 30 százaléka után kell 15 százalékos szja-t fizetnie.

A NAV arra is figyelmeztetett, hogy az adóhatóság nem minden esetben kizárólag a szerződésben szereplő vételár alapján állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét. Ha a hivatal szerint a megadott ár feltűnően alacsony a piaci értékhez képest, helyszíni szemlét is tarthatnak, illetve független értékbecslőt vonhatnak be az ingatlan valós értékének meghatározására. Az értékelés során még az energetikai tanúsítvány adatai is szerepet játszhatnak, hiszen ezek is befolyásolják az ingatlan piaci értékét.

Sokan próbálják csökkenteni az ingatlaneladás után fizetendő adót azzal, hogy a vételár egy részét külön bútorszerződésbe helyezik át. A NAV azonban kiemelte, hogy ha a bútorokat, háztartási gépeket vagy egyéb berendezéseket külön értékesítik, az már ingóság értékesítésének számít, amely után szintén 15 százalékos szja fizetendő.
Ez a kötelezettség azonban csak akkor keletkezik, ha az adott évben az összes ingóság eladásából származó bevétel meghaladja a 600 ezer forintot. A szabályok szerint az adót csak a 200 ezer forint feletti jövedelem után kell megfizetni, és ebből levonhatók az igazolt költségek, például a bútor eredeti vételára, szállítási költsége vagy a felújításra fordított összeg.

A NAV hangsúlyozza, hogy kizárólag számlával igazolt költségek számolhatók el. A dokumentumok nélküli, „zsebbe” fizetett munkadíjak vagy nem igazolt felújítási költségek nem csökkentik az adóalapot.
A lakáseladásból származó jövedelmet mindig a következő évi személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni, és a fizetendő adót is ekkor kell rendezni, általában május 20-ig. A bevallásban külön kell szerepeltetni az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, valamint – ha volt ilyen – a bútorok és berendezések eladásából származó bevételt is.

A NAV digitális rendszere, az eSZJA felület segíti a számításokat, ugyanakkor a költségek igazolása minden esetben az adózó feladata marad. A hivatal szerint érdemes már az ingatlan eladása előtt tájékozódni a pontos szabályokról, sőt szükség esetén adótanácsadó segítségét kérni, különösen akkor, ha a vásárlás óta még nem telt el öt év.
A legfontosabb szabály továbbra is az, hogy az adó mértéke attól függ, mennyi ideje birtokoljuk az ingatlant. Emellett fontos tudni, hogy a bútorok külön értékesítése újabb szja-kötelezettséget eredményezhet, az adóalapot csak számlával igazolt költségek csökkenthetik, az adót pedig a következő évi bevallásban kell rendezni.

Az egyik leglényegesebb tudnivaló, hogy az öt évnél régebben vásárolt ingatlanok eladása teljes mértékben adómentes. Vagyis aki 2020 előtt vásárolta a lakását, és 2025-ben adja el, annak már nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az értékesítés után. A szabályozás célja, hogy a hosszú távú ingatlantulajdonosokat ne terhelje pluszadó, miközben a rövid távú, gyors haszonszerzésre épülő ingatlaneladások továbbra is adókötelesek maradnak.
A NAV üzenete egyértelmű: a lakáseladás előtt érdemes alaposan utánanézni az adózási szabályoknak, mert egy kis elővigyázatossággal és időben kért szakmai segítséggel komoly későbbi problémák és pénzügyi kellemetlenségek kerülhetők el.